「住宅を保有しているけど、築年数が古くてどれくらいで売れるのか不安…」
「中古住宅が実際にどれくらいの相場で売れるのか知りたい」
上記のような不安や悩みを抱えている方、多くいらっしゃると思います。親の相続などで不本意で中古住宅を抱えてしまうケースも少なくありません。
そこで本記事では中古住宅の買取相場について、決まり方・調べ方などを詳細に解説していきます。ぜひ最後までご覧になってください。
中古住宅の買取相場はどう決まる？
中古住宅の買取相場は、築年数や立地、間取りなど様々な要素で決まってきます。そのため、同じエリアにある物件であっても条件・状態によって買取価格は変わってきます。正確な買取価格を知るためには、最終的に不動産会社による査定が必要です。
ただ、同じ条件の物件同士であればエリアごとの比較もできなくはありません。都心部などの人気エリアであれば、地方の物件よりも高く売れることが多いです。
また次の見出しで解説する「仲介相場」をもとにして大まかな買取相場を把握する方法もあります。
買取相場のベースは「仲介相場の7割」
買取相場のベースは「仲介相場の7割」ほどになるケースが多く見られます。一般的に中古住宅を売却する際、物件所有者は不動産会社に委託して売却を進めます。不動産会社に仲介を依頼することで、不動産の買主探しや買取希望の人への対応などをすべて不動産会社に任せることが可能です。
不動産の「売買」と「仲介」の違い
物件の買取相場は物件が仲介で成約した際の7割ほどになります。ただここで「仲介と買取って何が違うの？」と疑問に感じた方もいらっしゃると思います。仲介というのは上述した通り、不動産会社が物件の買主を探して売却してくれることです。
これに対して買取は「売主の物件を不動産会社が直接買い取ること」を指します。売主は個人の買主を探す必要がなくなるため、仲介よりもすぐに売却を達成しやすいです。
ただ当然ながら、不動産会社は買い取った物件を売り出して利益を得ていくため、買取価格は仲介相場よりも低く設定しないといけません。仲介相場よりも低く買い取らないと、買い取った物件を売っても不動産会社に利益が残らなくなります。
このため、物件の買取相場は「仲介相場の7割」ほどになるのです。
なぜ中古住宅の売買相場は低いのか
中古住宅の売買相場はどうしても低くなりやすいです。その要因として、下記の4点が挙げられます。
- 仲介手数料がない
- リフォーム代・リノベーション代が引かれる
- 売主がとにかく住宅を手放したい
- 不動産業者の利益分が差し引かれる
仲介手数料がない
中古住宅の買取の場合、不動産業者に物件を直接買い取ってもらいます。このため、不動産業者は売主から仲介手数料を受け取ることができません。物件の仲介であれば、成約時に売主が不動産業者に仲介手数料を支払います。この仲介手数料こそ、不動産業者の売上の大半を占めているといってよいでしょう。
買取の場合は手数料を受け取れないことはもちろんのこと、不動産業者は自社でお金を支払って物件を買うことになります。このため、買取価格はなるべく低く抑えたいのが本音なのです。
リフォーム代・リノベーション代が引かれる
不動産会社は売主から物件を買い取った後、高値で売れるようリフォームやリノベーションを行います。このリフォーム代・リノベーション代が買取価格から差し引かれているケースも少なくありません。買取査定時にリフォーム代・リノベーション代の差し引きに言及されなくても、総額から引かれている可能性も十分あります。
売主がとにかく住宅を手放したい
中古物件の売主の中でも、親の相続で築年数の古い物件を受け取ってしまったり、別の地域へ引っ越したいという売主は「とにかく住宅を手放したい」と考えている人が多いです。このため、相場よりも低い価格で売ってしまうケースが少なくありません。低い価格で売ってしまうケースが積み上がると、結果的に買取相場がどんどん下がってしまうのです。
不動産業者の利益分が差し引かれる
先ほど述べた通り、不動産業者の中には買取後の売却で利益を出すために「利益分」の金額を買取価格から差し引くことが多いです。差し引かれる金額の塩梅は不動産業者によってバラバラです。このため、同じ物件の査定を複数の不動産業者に依頼して比較することが重要になります。
中古住宅の買取価格が下がる段階
中古住宅の買取価格は、築年数が古くなるにつれて下落していきます。目安ではありますが、下記の築年数のくくりで買取価格が変化します。
- 築10年以内の段階
- 築11年～20年の段階
- 築20年以上の段階
それぞれの段階でどれほどの相場になるのか確認していきましょう。
築10年以内の段階
築10年以内の段階では、新築価格の5割程が買取価格の相場になります。建築から10年ほどで新築価格の半分になってしまうので、いかに新築価格が割高に設定されているかが分かります。築10年以内の段階が最も買取価格の下落が激しい期間と考えてよいでしょう。もし築年数が10年以内の物件を売却したい場合は、可能な限り早く売却することをおすすめします。
築11年～20年の段階
築11年～20年の段階では、新築価格の2割～3割が買取価格の相場です。築10年以内の段階と比較すると、価格の下落スピードはやや緩やかになります。ただし、この段階で新築価格の2割程まで買取価格が下がってしまうのは留意しておきましょう。中古物件を売却する場合は、遅くとも築11年～20年の段階で売却するようにしてください。
築20年以上の段階
築20年以上の段階になると、物件としての価値はほぼ無くなります。リフォームやリノベーションを行えば多少価値を上げることはできますが、やはり築20年以上という条件が重くのしかかってきます。
物件によっては、すべて解体した上で土地のみを売却するというケースも少なくありません。解体費用は売主の負担になりますので、費用と売却価格を比べた上で最終的な売却判断を決める必要があります。
マンションか戸建てかで下落傾向が変わることも
売却物件がマンションか戸建てかで下落傾向が変わることもあります。上述した下落傾向は戸建てのケースです。マンションの場合だと部屋数やマンション全体の構造によっても買取価格が変わってきます。
マンションの一部屋を単体で売却したい場合は、戸建てよりもリノベーション・リフォームに費用をかけられるので、物件の価値を高めやすいです。
中古住宅の買取相場の調べ方
「中古住宅の買取相場を知りたいけど、いきなり不動産業者を訪ねるのは抵抗がある…」
こういった悩みをお持ちの方も多くいらっしゃると思います。ただ実は個人でも自宅に居ながら手軽に中古住宅の買取相場を調べる方法があります。
中古住宅を個人で手軽に調べる方法は下記の4つです。
- 『レインズマーケットインフォメーション』を使う
- 『土地総合情報システム』を使う
- 不動産ポータルサイトを利用する
- 不動産一括査定サイトを使う
『レインズマーケットインフォメーション』を使う
中古住宅の買取価格を調べる際にまず利用して欲しいサイトが「レインズマーケットインフォメーション」です。こちらのサイトは国土交通大臣によって指定された公益財団法人である「不動産流通機構」によって運営されています。
レインズマーケットインフォメーションでは直近1年間で売買された物件の価格を調べることが可能です。物件の立地や間取り、築年数などの条件で売買された物件情報を調べることができるので、売却したい物件と似た条件の物件買取情報にリーチできます。
公的機関が運営しているサイトということもあり、情報の信ぴょう性も高いです。まずはレインズマーケットインフォメーションで保有物件と似た条件の物件買取情報を調べてみてください。
『土地総合情報システム』を使う
次におすすめしたいのが「土地総合情報システム」というサイトです。こちらのサイトは国土交通省によって直接運営されているサイトになります。
土地総合情報システムでは土地の価格を調べることが可能です。築20年以上の物件を売却する場合、建物を取り壊して土地のみを売却するケースが多いです。このため、土地の価格を調べておくのも重要になります。
土地総合情報システムを使えば、事前に保有している土地の価格相場を調べられます。不動産業者が提示される土地費用と比較できるので、土地が適正な価格で査定されているか把握することも可能です。
不動産ポータルサイトを利用する
不動産ポータルサイトを利用して、類似物件の売り出し価格を調べるのも一つの方法です。大手の不動産ポータルサイトであれば、間取りや築年数、エリアなどを詳細に設定して物件を検索できます。類似物件の売り出し価格を確認して平均値を出せば、保有物件の買取価格も予想しやすいです。
ただしポータルサイトに掲載された売り出し価格には、不動産業者の利益分が上乗せされているので注意してください。買取相場は売り出し価格の平均値の70%～80%程であると考えておくのが無難です。
不動産一括査定サイトを使う
不動産一括査定サイトを使って中古住宅の買取相場を調べるのもおすすめです。不動産一括サイトでは、複数の不動産会社に対して査定を依頼できます。築年数やエリア、間取りなどの情報を登録するのみで一括して査定してもらうことが可能です。
複数の不動産会社の査定結果を手軽に比較できる点も不動産一括査定サイトのメリットです。ただ、不動産一括査定サイトを利用して査定を行うと、査定先の不動産業者から高確率で電話・メールで連絡がきますので留意しておきましょう。
中古住宅を相場以上で買取してもらうポイント
中古住宅を売却する際は、何とか相場以上の価格で買取してもらいたいところです。そこで相場以上で買取してもらうポイントをまとめてみました。下記の5つのポイントを押さえて、中古住宅の買取を依頼しましょう。
- 1～3月の繁忙期に査定してもらう
- 買取実績が豊富な不動産業者を利用する
- 「買取保証」を活用する
- 複数の不動産業者に査定してもらう
- 口コミ・評判サイトもチェックする
1～3月の繁忙期に査定してもらう
1～3月は1年間の中で一番住宅の購入需要が高くなる期間です。需要が高い時期に査定してもらうことで、相場よりも高い価格で売却できる可能性が高まります。
不動産業者側から見れば、需要がある時期であれば多少高い価格で買い取っても、売値を少し高くすれば買取価格の損失分を回収できます。たくさん不動産を売った方が不動産会社の利益も増えるので、需要期には高い価格で買い取ってもらいやすくなるのです。
買取実績が豊富な不動産業者を利用する
買取実績が豊富な不動産業者を利用するのもポイントになります。買取実績が豊富な不動産業者であれば、それだけ売主が満足できる価格で買い取っている可能性が高いです。
反対に買取実績が不足している不動産業者だと、適正な買取価格を付けてもらえないケースが多いです。買取実績が充実しているかどうか、ホームページなどで事前に確認しましょう。
「買取保証」を活用する
中古住宅の売却を急いでいない場合は「買取保証」の活用がおすすめです。買取保証とは、一定の期間は「仲介」で不動産売買を行い、期間満了時にまだ物件が売れていなかった際は不動産業者が買い取ってくれる制度です。
前述した通り、不動産業者による買取よりも仲介で売却した方が高く物件を売れます。仮に仲介で売却できないとしても、業者がそのまま買い取ってくれるので、最初から買取を依頼するよりも金銭的に損をすることはありません。
ただし仲介での成約には時間を要しますので、すぐに中古住宅を売却したい場合は買取を選択した方が無難です。
複数の不動産業者に査定してもらう
複数の不動産業者に査定してもらうのも忘れてはいけません。一つの不動産業者にのみ査定依頼してしまうと、適正な買取価格であるかどうか判断しづらいです。複数の不動産業者に査定してもらえば、査定価格を比較して少しでも高い価格で買い取ってくれる不動産業者を選択できます。
時間・労力が許す限り、多くの不動産業者に査定を依頼しましょう。
口コミ・評判サイトもチェックする
不動産業者に関する口コミ・評判サイトのチェックも行いましょう。不動産業者の公式ホームページには掲載されていない、リアルな評価を確認できます。適正な価格を付けてくれるか、迅速に対応してくれるか等、細かな情報をチェックすることも可能です。ただし、口コミ・評判サイトの情報の中には、業者が互いの評価を下げるような投稿をしているケースも少なくありません。一つの投稿を過信せず、複数の投稿をもとにして総合的に情報を集めるようにしましょう。
まとめ
中古住宅の買取相場は、新築と比べるとどうしても安くなってしまいます。また築年数が古くなると買取相場が下がってくるので、売却希望の場合はなるべく早く買取申し込みをするのがおすすめです。
中古住宅の買取価格の相場は、レインズマーケットインフォメーションなどのサイトで調べることも可能です。最終的には不動産業者に査定してもらう必要がありますが、事前に相場を把握しておけば不動産業者の査定額が適正であるかどうか判別しやすくなります。
少しでも中古住宅を高く売却するためにも、必ず複数の不動産業者に買取査定を依頼しましょう。本記事で解説した内容を参考にして頂いて、中古住宅の売却を進めてみてください。